Hace algunas fechas ya había avisado en algunos blogs que andaba preparando una entrada sobre la vivienda. La idea surgió a raíz de la invitación que me hicieron de la cadena de televisión CRN Giralda para participar en un debate acerca de la vivienda.
Estamos donde hemos llegado, con el precio de la vivienda por las nubes, con un Euribor que encarece aún más el precio que realmente pagamos por la vivienda, y con un auténtico estancamiento en el mercado inmobiliario. De ahí que se desacelere la subida de los precios.
Ni PSOE ni PP han sabido, podido, o querido tomar medidas para paliar o amortiguar el crecimiento constante del precio de la vivienda. Soy totalmente contrario al intervencionismo del Estado, pero sí estoy a favor de que las Administraciones flexibilicen sus sistemas fiscales para favorecer el correcto desarrollo de un mercado.
La fiscalidad de la compra de la vivienda es sencilla de explicar. Si adquieres una vivienda nueva, pagarás el 7% de IVA (Administración Central), y el 1% de Actos Jurídicos Documentados (Administración Autonómica). Aparte, pagarás el 1% de A.J.D. sobre la Responsabilidad Hipotecaria del préstamo que pidas (Administración Autonómica). Esta última cifra viene a ser aproximadamente el 1,6% del capital concedido. Es decir, comprar una vivienda nueva supone al menos un 9-10 % de impuestos. Si la vivienda costaba 150.000 euros, los impuestos hacen que el gasto se dispare hasta los 165.000.
Si lo que adquieres es una vivienda de segunda mano, pagarás el 7% de Impuesto de Transmisiones y el anteriormente referido 1% de AJD sobre la Responsabilidad Hipotecaria. Nos situamos en una carga fiscal en torno al 8-9%.
Las distintas administraciones autonómicas pueden instaurar reducciones a este impuesto. En Andalucía existe una reducción si compras una vivienda inferior a 130.000 euros, eres menor de 35 años, y es tu primera vivienda. Es una medida de 2.002 que se ha quedado obsoleta, ya no quedan viviendas de ese precio. De todos modos, esta reducción disminuye la carga fiscal un 55%, aproximadamente.
Impasibles han presenciado las distintas administraciones cómo subían los precios. Y desde su punto de vista es lógico: suben los precios, aumenta la recaudación fiscal, se crea empleo, se genera riqueza. ¿Quién iba a tocar nada si la maquinaria parecía infalible? Todos los gobiernos han sido poco previsores y muy avariciosos.
Lo que inicialmente tenía preparado se hace larguísimo para una entrada de blog, así que resumo lo que en mi humilde opinión debería suceder en cuanto a la fiscalidad de la vivienda, y una breve referencia al mercado de suelo.
1. IVA. En nuestro sistema hay tres tipos de IVA en función del bien gravado: 4, 7 y 16 %. Tratándose de la vivienda un bien de primera necesidad, pienso que debería estar gravada la compra de la PRIMERA VIVIENDA con un 4% de IVA. La segunda vivienda sí veo lógico que se grave más, incluso determinadas viviendas, a partir de, por ejemplo, 1.000.000 euros, podrían gravarse con un 16% de IVA al tratarse claramente de bienes de lujo.
2. AJD. Mantener el 1% cuando ya se ha pagado el IVA me parece un caso de doble imposición. Pienso que sería correcto eliminar este impuesto en la adquisición de vivienda de obra nueva. En cuanto al impuesto que grava la hipoteca, debería ir en base al capital prestado, y nunca a la responsabilidad hipotecaria, concepto que varía según la entidad prestataria, con lo que el impuesto al final queda al arbitrio de una entidad privada.
3. I. Transmisiones. Para el caso de segundas transmisiones, entiendo que procede igual que en el caso del IVA. Un tipo reducido (en Gran Bretaña es el 1%) para la compra de la primera vivienda, con un precio máximo. A partir de ahí un impuesto de aplicación progresiva en función de si se trata o no de la primera vivienda, y si su precio es o no superior a determinados umbrales
4. SUELO. Es preciso liberalizar el suelo. Actualmente el precio que se paga por un suelo supone entre un 30 y un 50 % del precio final de una vivienda. Esto es inadmisible. Es preciso liberalizar el suelo con el único límite del respeto al medio ambiente (incluyo aquí temas de alturas de construcción y motivos histórico paisajísticos). Esto traerá dos consecuencias: eliminación de la corrupción urbanística y reducción del precio del suelo. Eliminamos la corrupción porque el hecho de que se pueda o no construir en un suelo ya no va a depender del arbitriode una administración local.
Se trata de suavizar la carga fiscal al que puede acceder sólo a su vivienda habitual a costa, tal vez, de quien tiene mayores posibilidades y compra aquí y allá. Deja de ser tan atractiva la inversión en vivienda y se frena la especulación.
He tratado de resumir muchísimo el tocho que tenía preparado, así que opto por ampliar algún punto en el apartado de comentarios, y dependiendo de si hay o no debate, y por dónde fluya éste.
Menores impuestos, freno a la especulación, freno a la corrupción urbanística.
