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miércoles, 23 de enero de 2008

Vivienda. Lo que se pudo hacer y no se hizo.

Hace algunas fechas ya había avisado en algunos blogs que andaba preparando una entrada sobre la vivienda. La idea surgió a raíz de la invitación que me hicieron de la cadena de televisión CRN Giralda para participar en un debate acerca de la vivienda.

Estamos donde hemos llegado, con el precio de la vivienda por las nubes, con un Euribor que encarece aún más el precio que realmente pagamos por la vivienda, y con un auténtico estancamiento en el mercado inmobiliario. De ahí que se desacelere la subida de los precios.

Ni PSOE ni PP han sabido, podido, o querido tomar medidas para paliar o amortiguar el crecimiento constante del precio de la vivienda. Soy totalmente contrario al intervencionismo del Estado, pero sí estoy a favor de que las Administraciones flexibilicen sus sistemas fiscales para favorecer el correcto desarrollo de un mercado.

La fiscalidad de la compra de la vivienda es sencilla de explicar. Si adquieres una vivienda nueva, pagarás el 7% de IVA (Administración Central), y el 1% de Actos Jurídicos Documentados (Administración Autonómica). Aparte, pagarás el 1% de A.J.D. sobre la Responsabilidad Hipotecaria del préstamo que pidas (Administración Autonómica). Esta última cifra viene a ser aproximadamente el 1,6% del capital concedido. Es decir, comprar una vivienda nueva supone al menos un 9-10 % de impuestos. Si la vivienda costaba 150.000 euros, los impuestos hacen que el gasto se dispare hasta los 165.000.

Si lo que adquieres es una vivienda de segunda mano, pagarás el 7% de Impuesto de Transmisiones y el anteriormente referido 1% de AJD sobre la Responsabilidad Hipotecaria. Nos situamos en una carga fiscal en torno al 8-9%.

Las distintas administraciones autonómicas pueden instaurar reducciones a este impuesto. En Andalucía existe una reducción si compras una vivienda inferior a 130.000 euros, eres menor de 35 años, y es tu primera vivienda. Es una medida de 2.002 que se ha quedado obsoleta, ya no quedan viviendas de ese precio. De todos modos, esta reducción disminuye la carga fiscal un 55%, aproximadamente.

Impasibles han presenciado las distintas administraciones cómo subían los precios. Y desde su punto de vista es lógico: suben los precios, aumenta la recaudación fiscal, se crea empleo, se genera riqueza. ¿Quién iba a tocar nada si la maquinaria parecía infalible? Todos los gobiernos han sido poco previsores y muy avariciosos.

Lo que inicialmente tenía preparado se hace larguísimo para una entrada de blog, así que resumo lo que en mi humilde opinión debería suceder en cuanto a la fiscalidad de la vivienda, y una breve referencia al mercado de suelo.

1. IVA. En nuestro sistema hay tres tipos de IVA en función del bien gravado: 4, 7 y 16 %. Tratándose de la vivienda un bien de primera necesidad, pienso que debería estar gravada la compra de la PRIMERA VIVIENDA con un 4% de IVA. La segunda vivienda sí veo lógico que se grave más, incluso determinadas viviendas, a partir de, por ejemplo, 1.000.000 euros, podrían gravarse con un 16% de IVA al tratarse claramente de bienes de lujo.

2. AJD. Mantener el 1% cuando ya se ha pagado el IVA me parece un caso de doble imposición. Pienso que sería correcto eliminar este impuesto en la adquisición de vivienda de obra nueva. En cuanto al impuesto que grava la hipoteca, debería ir en base al capital prestado, y nunca a la responsabilidad hipotecaria, concepto que varía según la entidad prestataria, con lo que el impuesto al final queda al arbitrio de una entidad privada.

3. I. Transmisiones. Para el caso de segundas transmisiones, entiendo que procede igual que en el caso del IVA. Un tipo reducido (en Gran Bretaña es el 1%) para la compra de la primera vivienda, con un precio máximo. A partir de ahí un impuesto de aplicación progresiva en función de si se trata o no de la primera vivienda, y si su precio es o no superior a determinados umbrales

4. SUELO. Es preciso liberalizar el suelo. Actualmente el precio que se paga por un suelo supone entre un 30 y un 50 % del precio final de una vivienda. Esto es inadmisible. Es preciso liberalizar el suelo con el único límite del respeto al medio ambiente (incluyo aquí temas de alturas de construcción y motivos histórico paisajísticos). Esto traerá dos consecuencias: eliminación de la corrupción urbanística y reducción del precio del suelo. Eliminamos la corrupción porque el hecho de que se pueda o no construir en un suelo ya no va a depender del arbitriode una administración local.


Se trata de suavizar la carga fiscal al que puede acceder sólo a su vivienda habitual a costa, tal vez, de quien tiene mayores posibilidades y compra aquí y allá. Deja de ser tan atractiva la inversión en vivienda y se frena la especulación.

He tratado de resumir muchísimo el tocho que tenía preparado, así que opto por ampliar algún punto en el apartado de comentarios, y dependiendo de si hay o no debate, y por dónde fluya éste.

Menores impuestos, freno a la especulación, freno a la corrupción urbanística.

9 comentarios:

Gonover dijo...

Decir que pienso que las actuales medidas son insatisfactorias. Son escasas, y no tienen vocación de solucionar problema alguno, son meramente coyunturales.

El Cerrajero dijo...

La NASA gastándose un pastón investigando como montar colonias espaciales y en eZPaña ya hemos puesto las viviendas por las nubes ^_^

Dardo dijo...

Vas a poner en peligro la recaudación (ja,ja). Interesante. Yo también que para la primera vivienda si debería utilizarse el IVA básico. Lo de AJD sí que parece algo incoherente.

Estoy completamente de acuerdo contigo en que la cuantificación de la base imponible de los préstamos hipotecarios es sangrante. Me acuerdo que en su día cuando yo cancelé la mía también pagué por ello.

Tal vez lo más efectivo sea liberalizar suelo. Sinceramente no lo sé. Los principales tenedores de suelo son las administraciones.

Desde luego es que aquí arrastramos unas costumbres y antecedentes que agravan el problema.

Es curioso frente a Europa y EEUU la relación alquiler-propiedad.

Saludos cordiales.

incorrecto dijo...

Lo siento gonover pero no estoy de acuerdo contigo. Pongo algunas premisas y saco conclusiones:
1. Ley del mercado. Cuanto más supere la demanda a la oferta mayores serán los precios.
2. En España ha habido un boom de demanda de vivienda impresionante. Los motivos fundamentales: El extraordinario desarrollo económico Aznar (acordémonos de que el gobierno español llegaba incluso a tratados con países sudamericanos para traer a gente que ocuparan los puestos de trabajo que se estaban creando en España) tras la crisis brutal González (devaluación peseta, 1/4 población activa en paro...) hizo que la bolsa de gente que, de repente pudo encontrar trabajo, tratara de acceder a lo más anhelado desde hacía tiempo, la vivienda para independizarse (el aumento de la natalidad en este momento tenía algo que ver con esto); coincidió exactamente con esta etapa una caida de tipos histórica que hacía que se pudiera endeudar uno al 3 % (antes no sé si habíamos llegado al 15 o 20); comienzo de medidas fiscales de deducción por compra que alivia el bolsillo del contribuyente para poder pagar hipoteca, es decir, para poder endeudarse más.
3. Es decir, subida extraordinaria de la demanda en muy poco tiempo. La oferta del mercado inmobiliario no es tan elástica como para hacer frente esta súbito aumento de demanda. Esto provoca una diferencia demanda-oferta que dispara los precios.
4. La vivienda no la compramos con nuestro dinero sino con el que nos dejan los bancos. Por lo tanto, el limite de lo que estaríamos dispuestos a pagar no está en nuestro bolsillo sino en nuestra capacidad de endeudamiento.
5. Esto significa que si bajan los impuestos a la compra, y suponiendo una capacidad de endeudamiento igual, lo único que provocará será otro aumento de demanda o, al menos, una ralentización de su caída, es decir, otra subida de precios o ralentización de su desaceleración.
6. Conclusión: Como el límite está en nuestra capacidad de endeudamiento, al final, la bajada de impuestos se la queda el mercado inmobiliario y financiero en menor medida.
7. Como se consiga meter mano en el valor del suelo, estamos dejando en bancarrota a la mayoría de municipios de España. Vamos, que nos iban a freir a pagar zona azul.
8. Yo creo que la cuestión está en cuestiones más estructurales. Un crecimiento económico desórbitado en muy poco tiempo provoca, lógicamente, desajustes que casi solamente el tiempo los puede arreglar.
9. La solución podría estar en tratar de reducir la demanda pero no a costa del mercado inmobiliario, es decir, fomentar urgentemente el alquiler, de manera, que las viviendas que se alquilarían serían las que ahora están vacías porque pertenecen a aquellos que, lógicamente, cuando fueron a invertir su dinero, en vez de meterlo en el banco a un 4 %, preferían meterlo en una vivienda al 17%.
Siento haberme extendido tanto pero os aseguros que he hecho un gran esfuerzo de síntesis.

incorrecto dijo...

Por cierto, se me olvidaba. La explicación más fácil es la especulación favorecida por un gobierno imperialista como el de Aznar que solo gobierna para los ricos y pisotea a los pobres.
Esto no explica que sea el partido más fuerte de España pero ya se me ocurrirá algo.

txantxangorri dijo...

gonover

Me gusta que no creas en el intervencionismo del estado. Yo tampoco lo creo de ciertos estados.

Ahora bien, para no creer en el intervencionismo propones medidas intervencionistas que un servidor, hasta donde llega (habría de encontrar quien me demostrara lo contrario) considera completamente lógicas y acertadas. Lo del IVA por ejemplo clama al cielo.

Lo de la vivienda recuerda al tabaco y al alcohol. Pero al revés.

Voy a enlazar tu blog desde el mío, espero que no te moleste. Me gusta como argumentas y eso no es fácil de encontrar.

Ahora bien, creo que has omitido algún dato... como el relativo a los distintos aumentos, por año, del precio de la vivienda.

Creo que políticas "intervencionistas" (ayudas al alquiler, construcción de mucha vivivenda de protección -sobre todo esto último) de estos últimos tiempos han frenado la subida.

En Euskadi, donde Madrazo lleva ni se sabe la de años inagurando y sorteando pisos de protección (hace bien poco se construia en la CAPV 1 de cada 3 pisos de protección ¡de todo el estado!), de hecho los precios están "estancados". Este hecho es real, hoy.

Sí, dije bien. 1 de cada 3 pisos de protección oficial (hay que recordar que la CAPV apenas supone el 4% de población).

Así que intervencionismo sí, o no?

Saludos!

Gonover dijo...

Gracias txantxangorri, visitaré tu blog en breve.

Pienso que la regulación fiscal no constituye intervencionismo.

Efectivamente me he dejado muchísimas cosas en el tintero, pero no era plan de escribir todo lo que tenía en el borrador, era demasiado extenso.

Incorrecto, la financiación de las administraciones locales sufriría un grave perjuicio con la lliberalización del suelo. Entiendo que una restructuración en la participación de las administraciones locales en los presupuestos autonómicos ajustaría el perjuicio.

Incorrecto, pasaré a contestar otras cuestiones tal vez esta noche.

incorrecto dijo...

Vale tío, pues veré tu contestación el lunes, que es cuando me volveré a conectar.
Saludos del pocero

Gonover dijo...

Incorrecto:

1. Ley de mercado. Pienso que con las medidas a las que aludo, sobre todo teniento en cuenta la liberación del suelo, aumentará la oferta y bajarán los precios.

2. De acuerdo con tu análisis del inicio del boom inombiliario. No olvide sel baby boom de finales de los 70 que hizo que en esos años de mediados de los 90 aumentara demasiado la demanda de vivienda.

3. Precisamente con una política fiscal disuasoria de la inversión en vivienda, favoreciendo fiscalmente la primera vivienda con respecto a las posteriores, tal vez se hubiera paliado el tema al menos un poco.

4. De acuerdo.

5. y 6. No estoy de acuerdo, porque, de hecho, el impuesto lo paga el comprador, no el vendedor, es decir, es ajeno al precio. Está claro que provocaría problemas: escriturar por debajo del precio real, subo el precio a sabiendas del beneficio fiscal,... Pero no me toca a mí solucionar esto, sólo son ideas.

7. Lo del suelo ya lo he comentado antes.

8. y 9. Son medidas complementarias con las que aludo. El alquiler debería ser siempre una opción a tener en cuenta, sobre todo para la gente joven.